Ganho dinheiro com aluguel: como declarar e o que pode ser deduzido?

Proprietários de imóveis que recebem aluguéis e vão declarar o Imposto de Renda 2026 precisam ficar atentos às regras do Carnê-Leão e às despesas que podem ser abatidas. Informar corretamente os rendimentos à Receita Federal é necessário para não pagar imposto além do necessário.

Carnê-Leão: a regra de ouro para quem aluga imóveis para pessoas físicas

Quando o locador é pessoa física e recebe aluguel de outro CPF, a regra geral é o recolhimento mensal obrigatório pelo Carnê-Leão. É preciso apurar o imposto devido a cada mês, com base no que efetivamente entrou na conta, e pagar a DARF até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento.

O cálculo usa a tabela progressiva mensal do IR, e o preenchimento deve ser feito no sistema do Carnê-Leão disponível no Portal e-CAC.

Nesse ambiente, o contribuinte registra, mês a mês, os valores recebidos de cada inquilino e já informa as despesas dedutíveis associadas ao imóvel alugado.

Na hora de fazer a Declaração de Ajuste Anual, quem manteve o preenchimento em dia tem uma vantagem adicional: os dados do Carnê-Leão podem ser importados diretamente para o programa gerador do IR 2026, evitando digitação manual e reduzindo o risco de inconsistências.

Pague menos IR: como abater legalmente IPTU, condomínio e taxa da imobiliária

Na apuração do Carnê-Leão, o imposto não precisa incidir sobre o aluguel bruto. A legislação permite descontar da base de cálculo alguns custos diretamente ligados ao imóvel e à cobrança do aluguel, o que reduz o valor sobre o qual o IR incidirá.

Podem ser abatidos o IPTU do imóvel, as taxas ordinárias de condomínio e as despesas necessárias à cobrança ou ao recebimento do aluguel, como comissão ou taxa de administração paga à imobiliária.

Em todos os casos, esses encargos precisam ter sido pagos exclusivamente pelo proprietário; se o contrato prevê que o inquilino assume IPTU e condomínio, não há o que deduzir, mesmo que esses valores apareçam no boleto ou no comprovante.

Na prática, o contribuinte informa no Carnê-Leão o valor do aluguel recebido e, em seguida, registra esses gastos dedutíveis. O próprio sistema recalcula a base tributável e o imposto devido naquele mês, permitindo acompanhar o impacto das deduções no valor final a pagar.

Inquilino Pessoa Jurídica: quando o imposto já fica retido direto na fonte

Quando o imóvel está alugado para uma empresa, o tratamento tributário muda. Nessa situação, cabe à própria pessoa jurídica locatária reter o Imposto de Renda na fonte ao pagar o aluguel ao proprietário, ainda que uma administradora de imóveis faça a intermediação do contrato e dos pagamentos.

Como o imposto já é retido na fonte, o locador não utiliza o Carnê-Leão para esses aluguéis específicos.

Na hora de entregar o IR 2026, ele deve solicitar à empresa inquilina o informe de rendimentos e lançar os valores na ficha de rendimentos tributáveis recebidos de pessoa jurídica, incluindo o imposto que já foi retido ao longo do ano.

Para quem recebe de pessoas físicas e mantém o Carnê-Leão em dia ao longo de 2025, o processo fica mais simples.

Todas as informações registradas no sistema disponível no e-CAC podem ser importadas automaticamente para o programa gerador da declaração do IR 2026, o que reduz retrabalho, facilita o preenchimento e ajuda a evitar erros na hora de prestar contas à Receita Federal.

Prazos do IR 2026

O calendário do Imposto de Renda deste ano está mais enxuto. O recebimento de declarações começou no dia 23 de março e termina antes do que em anos anteriores, no dia 29 de maio, às 23h59.

A restituição será paga em quatro lotes. Segundo a Receita Federal, a medida faz parte de uma estratégia para acelerar a devolução do imposto aos contribuintes.

• 1º lote: 29 de maio de 2026
• 2º lote: 30 de junho de 2026
• 3º lote: 31 de julho de 2026
• 4º lote: 31 de agosto de 2026