STJ decide que Airbnb em condomínio depende de aprovação dos moradores

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu, nessa semana, que a locação de imóveis residenciais por plataformas digitais, como o Airbnb, só pode acontecer com autorização do condomínio. A permissão precisa ser aprovada em assembleia por, no mínimo, dois terços de todos os condôminos. Na prática, o uso de unidades para aluguel de curta duração deixa de ser automático e passa a depender do aval coletivo.

A relatora do processo, ministra Nancy Andrighi, afirmou que o uso dessas plataformas intensificou a celebração de contratos atípicos de curta estadia, provocando maior rotatividade de pessoas nos edifícios e impactando a segurança e o sossego dos moradores. Para o tribunal, esse modelo se aproxima de uma atividade comercial e, por isso, não pode ser tratado da mesma forma que o aluguel tradicional.

A decisão cria regras para um mercado em franca expansão. O Rio de Janeiro ocupa o sexto lugar no ranking mundial de cidades com mais imóveis anunciados no Airbnb, com cerca de 36 mil unidades listadas na plataforma. Anfitriões cariocas movimentaram aproximadamente R$ 1,7 bilhão em receitas dentro de um mercado nacional que somou cerca de R$ 18 bilhões em hospedagens desse tipo. A empresa afirmou que a decisão desrespeita o direito de propriedade de quem aluga o imóvel.

Há quem já pratique o modelo com restrições. Marcelo Coelho, professor de história que administra três imóveis para aluguel por curta temporada, afirma seguir as regras de cada condomínio onde atua. "Cada condomínio tem uma regra, e a gente segue essa regra", diz. A trajetória dele começou há dez anos, quando transformou a própria casa em hospedagem.

Uma síndica profissional de um prédio na Zona Norte do Rio conta que o edifício, por ter convenção que o classifica como estritamente residencial, sequer colocou o tema em pauta. O perfil do local, com muitas famílias e idosos, já indicava o caminho. "Como o condomínio tem a convenção que fala sobre prédios estritamente residenciais, já entendemos que não devíamos nem colocar em pauta", explica.

Para a advogada Mariana Michels, especialista em direito imobiliário, a melhor saída não é a proibição, mas a regulamentação. Criar regras claras permite que proprietários residentes e locadores por curta temporada convivam em harmonia – o que é, segundo ela, o que se espera de um condomínio. A orientação é que os condomínios não proíbam, mas estabeleçam critérios que precisam ser seguidos por quem quiser alugar.