Comprou imóvel financiado ou 'de gaveta'? O jeito certo de pôr no IR 2026
Receita aceita contrato particular e exige informar apenas parcelas pagas e uso do FGTS na compra
Contribuintes que compraram imóvel em 2025, por financiamento no Sistema Financeiro da Habitação (SFH) ou por contrato particular, precisam informar corretamente a operação na declaração de Imposto de Renda 2026 para evitar problemas com a Receita Federal.
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Mesmo sem escritura em cartório, o contrato de gaveta é aceito para comprovar a compra, e o valor do bem deve refletir apenas as parcelas e entradas efetivamente pagas, incluindo eventuais recursos do FGTS.
Sem escritura: contrato de gaveta tem validade para o Leão
Em muitos casos, a aquisição ocorre por meio de contrato particular de compra e venda, o chamado contrato de gaveta, deixando a escritura pública para depois.
Para a Receita Federal, esse documento é suficiente para demonstrar a operação, desde que firmado com a construtora, o agente financeiro ou o vendedor pessoa física.
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Na declaração, o contribuinte deve abrir um item na ficha "Bens e Direitos", escolhendo o grupo e o código correspondentes ao tipo de imóvel (casa, apartamento, terreno).
No campo "Discriminação", é preciso detalhar a transação: quem vendeu, CPF ou CNPJ do vendedor, data da compra, forma de pagamento e a informação de que se trata de contrato particular ainda sem escritura registrada em cartório.
Por que você não deve declarar o valor total financiado
O erro mais comum em imóveis financiados é lançar na declaração o valor total do contrato ou o valor de mercado do bem. Para o Fisco, o que deve constar na ficha "Bens e Direitos" é o custo de aquisição já desembolsado, isto é, somente o que o contribuinte efetivamente pagou até cada 31 de dezembro.
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Se o imóvel foi comprado em 2025, o campo "Situação em 31/12/2024" deve ficar zerado. Em "Situação em 31/12/2025", o contribuinte informa a soma da entrada e de todas as parcelas pagas à construtora ou ao banco ao longo do ano, sem incluir o saldo devedor do financiamento.
Quando a compra ocorreu em anos anteriores, a regra é manter, em "Situação em 31/12/2024", o valor informado na declaração passada e acrescentar a esse montante tudo o que foi pago em 2025.
Assim, se um imóvel de R$ 400 mil tem R$ 60 mil já pagos, é esse valor de R$ 60 mil que aparece na declaração, e não o valor total financiado nem o preço de mercado.
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Uso do FGTS: a regra dupla para compor o custo e declarar o saque
Quem utilizou recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para dar entrada ou amortizar o financiamento deve observar uma regra dupla: o valor entra tanto na composição do custo do imóvel quanto na ficha de rendimentos isentos.
- Na ficha "Bens e Direitos", o valor do FGTS usado deve ser somado à entrada em dinheiro e às parcelas pagas para compor o total em "Situação em 31/12/2025".
- No campo "Discriminação", é recomendável registrar que parte do pagamento foi feita com recursos do FGTS, indicando a data e, se possível, o valor do saque.
- Como o FGTS é rendimento isento de imposto, o saque precisa aparecer também na ficha "Rendimentos Isentos e Não Tributáveis", utilizando o Tipo de rendimento 04 ("Indenizações por rescisão de contrato de trabalho, inclusive a título de PDV, e FGTS").
Essa dupla informação demonstra à Receita Federal a origem lícita dos recursos usados na compra ou quitação do imóvel e ajuda a evitar questionamentos na malha fina.
Prazos do IR 2026
O calendário do Imposto de Renda deste ano está mais enxuto. O recebimento de declarações começou no dia 23 de março e termina antes do que em anos anteriores, no dia 29 de maio, às 23h59.
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A restituição será paga em quatro lotes. Segundo a Receita Federal, a medida faz parte de uma estratégia para acelerar a devolução do imposto aos contribuintes.
- 1º lote: 29 de maio de 2026
- 2º lote: 30 de junho de 2026
- 3º lote: 31 de julho de 2026
- 4º lote: 31 de agosto de 2026
Por que a conta Gov.br Ouro ou Prata é essencial para declarar
Na declaração deste ano, ter uma conta Gov.br nos níveis Ouro ou Prata se torna praticamente indispensável. Com os níveis citados, o contribuinte encontra mais segurança, aproveita a declaração pré-preenchida, usa o celular e acessa serviços especiais da Receita Federal.
A conta Gov.br é a identidade digital do cidadão para serviços públicos. Os níveis mais altos, Ouro e Prata, exigem validações adicionais e, por isso, liberam funcionalidades sensíveis ligadas ao Imposto de Renda.