Reforma tributária muda regras para aluguel por temporada: confira

A reforma tributaria brasileira, regulamentada pela Lei Complementar 214/2025, começa sua fase de transição em 2026 e traz mudanças que afetam diretamente os mais de 535 mil proprietários que anunciam imóveis em plataformas como Airbnb e Booking no Brasil. A principal alteração: contratos de locação de ate 90 dias passam a ser enquadrados como prestação de serviço de hospedagem, nos mesmos moldes de hotéis e pousadas.

Na pratica, isso significa que o aluguel por temporada ficara sujeito ao IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), os dois tributos que compõem o novo IVA brasileiro. A alíquota combinada padrão e estimada entre 26,5% e 28%, mas a locação imobiliária recebe redução de 70%, o que traz a carga efetiva para algo entre 8% e 10% da receita bruta.

Quem será afetado e quem fica de fora

Nem todo proprietário que aluga por temporada terá obrigações adicionais. A incidência do IBS e CBS depende de critérios de enquadramento como volume de faturamento anual. Pequenos locadores, aqueles que alugam eventualmente uma casa de praia ou um quarto extra, tendem a ficar abaixo do piso e não serão afetados.

O impacto maior recai sobre quem opera de forma recorrente e com múltiplos imóveis. Segundo o professor de gestão tributaria da Fipecafi, Helder Santos, o ano de 2026 será de testes, com alíquota simbólica de 1% para adaptação ao sistema de nota fiscal eletrônica. A cobrança escalonada real começa em 2027 e atinge alíquota cheia somente em 2033.

Outro ponto relevante: a Receita Federal confirmou que plataformas digitais como Airbnb já entregaram dados de todos os anfitriões brasileiros referentes ao período 2020-2024. O cruzamento de informações fiscais se intensifica e proprietários que não declararam rendimentos de aluguel podem enfrentar autuações retroativas.

Um mercado de quase R$ 100 bilhões em adaptação

O contexto e de um setor que não para de crescer. Estudo da FGV divulgado em outubro de 2025 aponta que a atividade de aluguel por temporada movimentou R$ 99,8 bilhões na economia brasileira em 2024. O valor inclui gastos diretos de hospedes e o efeito cascata em restaurantes, transportes e comercio local.

No Rio de Janeiro, o impacto foi de R$ 9,9 bilhões, sustentando 61,6 mil empregos. São Paulo arrecadou R$ 2,5 bilhões apenas em tributos gerados pela atividade. E o Brasil recebeu 7,1 milhões de turistas internacionais entre janeiro e setembro de 2025, crescimento de 45% sobre o ano anterior.

Para o mercado, a questão não e se o setor vai sobreviver a reforma, e sim como se reorganizar. Especialistas apontam três movimentos que já estão em curso.

Migração para pessoa jurídica

A diferença tributaria entre operar como pessoa física e como empresa tende a se ampliar. Enquanto o IRPF cobra ate 27,5% sobre a renda de aluguel, a constituição de uma holding ou empresa no Simples Nacional pode reduzir a carga total quando combinada com as novas regras do IVA.

Especialistas recomendam que proprietários com faturamento acima de R$ 100 mil anuais avaliem a migração para PJ antes de 2027. A organização contábil desde já, com registro de despesas e emissão de recibos, será determinante para aproveitar créditos tributários no novo sistema.

Profissionalização acelerada da gestao

A complexidade fiscal empurra proprietários para modelos de gestão terceirizada. Administradoras profissionais já cuidam de obrigações como emissão de nota fiscal, apuração de impostos e relatórios contábeis, além da operação de hospedagem.

Dados de mercado mostram que imóveis sob gestão profissional geram receita ate o dobro dos operados de forma amadora, compensando com folga a taxa de administração que varia de 8% a 20%. Empresas como a HostnJoy, administradora de Airbnb em SP, RJ e BH, relatam que a demanda por seus serviços cresceu significativamente desde o anuncio da regulamentação da reforma em janeiro de 2025.

O Airbnb também se mexeu. A plataforma lançou em 2025 o Marketplace de Coanfitrioes, que permite a proprietários contratar gestores profissionais diretamente pelo app. Em quatro meses, o programa já administrava 100 mil anúncios em dez países.

Consolidacao do mercado

A tendencia de concentração e clara. Enquanto o numero total de anúncios no Airbnb Brasil subiu 161% entre 2021 e 2025 (de 205 mil para 535 mil), os anfitriões profissionais que operam múltiplos imóveis crescem em ritmo ainda mais acelerado.

O movimento lembra o que aconteceu na hotelaria convencional décadas atras: regulamentação e tributação favorecem quem tem escala e estrutura. Pequenos proprietários não desaparecem, mas precisam se adaptar ou buscar apoio especializado.

O que fazer agora: Organize documentação fiscal retroativa (2020-2024); consulte contador sobre enquadramento PJ; simule o impacto tributário no seu faturamento; e avalie se a terceirização da gestão faz sentido para sua operação.

Como calcular o impacto no seu imovel

Para proprietários que querem entender o impacto real no bolso, o calculo precisa considerar: receita bruta anual, custos operacionais (limpeza, condomínio, IPTU, manutenção), comissões de plataforma (3% a 18%) e, agora, o novo IVA com redução de 70%. Simuladores de receita para Airbnb ajudam a projetar cenários antes de tomar decisões.

Um apartamento em São Paulo que fatura R$ 8.000 brutos por mês, por exemplo, pagaria entre R$ 640 e R$ 800 adicionais em IBS/CBS quando as alíquotas estiverem em vigor pleno (2033). No período de transição, o impacto será progressivo e menor.

Quem opera em regiões com forte demanda corporativa, como Sao Paulo, tende a absorver parte do custo via ajuste de diárias. Destinos sazonais, como litoral e serra, terão mais dificuldade e precisarão de estratégias de precificação mais sofisticadas.

O cenário para os próximos anos

O mercado brasileiro de aluguel por temporada projeta crescimento de 9,4% ao ano ate 2030, segundo analises setoriais, mesmo com a nova carga tributaria. O fundamento e estrutural: mudança de comportamento do viajante, digitalização e a demanda crescente por flexibilidade.

A reforma tributaria, paradoxalmente, pode fortalecer o setor no longo prazo ao criar regras claras e reduzir a informalidade. Para quem se prepara desde já, a transição será gerenciável. Para quem ignora as mudanças, o custo poderá ser alto: multas, perda de competitividade e margem comprimida.

O recado do mercado e claro: o aluguel por temporada deixou de ser renda extra informal. E um negocio, e como tal, exige planejamento, profissionalismo e adaptação constante.

Fontes:

- Lei Complementar 214/2025, Governo Federal

- FGV/Airbnb, Estudo de Impacto Econômico no Brasil, outubro 2025

- Gazeta do Povo, Airbnb na mira da reforma tributaria, fevereiro 2026

- Portal Contábeis, Nova tributação do aluguel por temporada, fevereiro 2026

- AirDNA, Brazil Market Report, janeiro 2025

- Ministério do Turismo, Dados de turismo internacional 2025

- PANROTAS, Turismo acelera presença digital em 2025, marco 2026

- Fipecafi/Helder Santos, analise sobre período de transição tributaria