Casa própria: entenda as formas de pagar as parcelas e economizar juros

Material da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) sobre planejamento financeiro pessoal, disponível no portal gov.br, explica como funcionam as tabelas SAC e Price no crédito imobiliário e mostra quais formas de pagamento ajudam o comprador da casa própria a reduzir a dívida e economizar no custo total do empréstimo.

A cartilha destaca que cada prestação do financiamento se divide em duas partes: amortização, que devolve ao banco o valor efetivamente tomado emprestado, e juros, que representam o que se paga pelo uso desse dinheiro ao longo do tempo.

A forma como cada sistema combina esses dois componentes em cada parcela é o que diferencia a evolução do saldo devedor e o montante de juros pagos, de acordo com o livro "TOP Planejamento Financeiro Pessoal", da CVM.

SAC: parcelas em queda e amortização constante

No Sistema de Amortização Constante (SAC), o valor amortizado em cada mês permanece igual durante todo o contrato. Logo nas primeiras prestações, o comprador já abate uma parte relevante da dívida.

Como os juros incidem sobre um saldo devedor que cai mais rapidamente, o valor pago em juros diminui mês a mês e as parcelas ficam menores, explica o material, que resume: "quando a amortização é constante, o saldo devedor se reduz mais depressa e o total de juros pagos costuma ser menor".

Price: prestação igual, redução mais lenta do saldo

Na Tabela Price, a prestação é a mesma do início ao fim do contrato, o que facilita o planejamento de quem precisa de previsibilidade no orçamento.

A CVM esclarece que, embora a parcela seja fixa, sua composição muda: no início, a maior parte do valor vai para juros e apenas uma fração menor amortiza a dívida; só mais adiante a parcela passa a ter mais amortização e menos juros, o que tende a elevar o custo total do crédito em comparação ao SAC.

Qual sistema diminui mais a dívida

Nos exemplos apresentados pela publicação da CVM, o SAC reduz o saldo devedor com mais rapidez justamente porque mantém a amortização constante desde a primeira parcela, o que diminui a base de cálculo dos juros e pode gerar economia relevante ao longo do contrato.

A Tabela Price, por sua vez, prioriza a estabilidade da prestação. Para a CVM, esse modelo pode ser usado por quem precisa que a parcela caiba no bolso hoje. O comprador, no entanto, deve estar ciente de que, em geral, pagará mais juros até a quitação.

Dica: FGTS como aliado na amortização

Independentemente do sistema escolhido, o livro "TOP Planejamento Financeiro Pessoal" recomenda usar, sempre que possível, os recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para amortizar o saldo devedor.

Ao reduzir a dívida principal com saques do FGTS, o mutuário diminui a base sobre a qual os juros são calculados e pode encurtar o prazo do financiamento, reforça o livro da CVM.