Sem dinheiro para entrada? Veja as melhores opções para comprar um imóvel

A falta de recursos para dar a entrada ainda é um dos principais obstáculos para quem sonha com a casa própria no Brasil. Em um cenário de juros elevados e imóveis cada vez mais caros, muitos compradores se perguntam se é possível adquirir um imóvel sem capital inicial — e, se sim, quais caminhos são mais seguros.

Especialistas ouvidos pelo Band.com.br explicam que existem alternativas, mas alertam: elas exigem planejamento e cautela.

Segundo Paulo Bittencourt, planejador financeiro e estrategista-chefe da MZM Wealth, é possível comprar um imóvel sem entrada em situações específicas:

• Uma delas é a negociação direta com incorporadoras, especialmente em imóveis na planta. Nesse modelo, o comprador assina um contrato de compromisso de compra e venda e paga parcelas mensais durante a construção, ajudando a custear a obra. Ao final, o saldo pode ser quitado ou financiado junto a um banco, já com o imóvel como garantia.
• Outra alternativa são os consórcios imobiliários, que não exigem entrada inicial.

Paulo Faria, professor de Administração da ESPM, reforça que as opções existem, mas são limitadas. Para ele, comprar diretamente com construtoras ou utilizar o saldo do FGTS são hoje os caminhos mais comuns para reduzir ou até eliminar a necessidade de entrada.

Financiamentos com menor exigência de entrada

No financiamento tradicional, os bancos costumam exigir cerca de 20% do valor do imóvel como entrada. No entanto, programas habitacionais podem reduzir esse percentual. O principal deles é o “Minha Casa, Minha Vida”, que oferece subsídios do governo federal de acordo com a faixa de renda do comprador.

“O subsídio funciona como um desconto direto no valor do imóvel, reduzindo tanto a entrada quanto o saldo financiado”, explica Faria.

Além disso, o programa oferece taxas de juros menores do que as praticadas no mercado e permite o uso do FGTS para entrada ou amortização das parcelas.

Para Bittencourt, o “Minha Casa, Minha Vida” segue sendo a melhor alternativa para famílias de menor renda, justamente por combinar subsídio, regras claras e possibilidade de uso do FGTS.

FGTS: aliado importante na compra

O uso do FGTS é apontado pelos dois especialistas como uma das principais estratégias para quem não tem dinheiro guardado.

O saldo pode ser utilizado para compor ou até cobrir totalmente a entrada do imóvel, desde que o comprador cumpra alguns requisitos: ter ao menos três anos de contribuição ao fundo, não possuir outro imóvel residencial na mesma cidade e adquirir um imóvel urbano dentro das regras do financiamento.

“Casais podem somar os saldos do FGTS para aumentar o valor da entrada”, destaca Bittencourt.

Segundo ele, isso reduz o montante financiado e, consequentemente, os juros pagos ao longo do contrato.

Consórcio imobiliário: prós e contras

O consórcio imobiliário aparece como alternativa viável para quem não dispõe de capital inicial. Nesse modelo, não há juros, apenas taxa de administração. Os participantes concorrem mensalmente a sorteios ou podem ofertar lances para antecipar a contemplação da carta de crédito.

Apesar das vantagens, Paulo Faria alerta para os pontos negativos: a falta de imediatismo — já que a contemplação pode levar anos — e a correção das parcelas por índices como o INCC, que podem elevar o valor ao longo do tempo.

Riscos de comprar sem entrada

Comprar um imóvel sem entrada significa financiar praticamente todo o valor, o que aumenta o custo total da operação.

“Quanto menor a entrada, maiores tendem a ser as parcelas e maior o risco de inadimplência, especialmente em financiamentos de longo prazo”, afirma Bittencourt.

Além disso, muitos compradores subestimam os custos extras da aquisição, como ITBI, escritura, registro, taxas bancárias, IPTU e condomínio.

“É um compromisso de longo prazo, sujeito a imprevistos como perda de renda ou problemas de saúde. Planejamento é fundamental”, reforça Faria.

Aluguel com opção de compra e imóveis na planta

O aluguel com opção de compra pode ser uma solução temporária. Para Bittencourt, ele permite ganhar tempo para formar capital e avaliar se o imóvel realmente atende às necessidades do comprador, sem obrigação de compra imediata.

Já os imóveis na planta costumam exigir entradas menores do que imóveis prontos. Isso acontece porque as incorporadoras dependem do capital dos compradores durante a construção. Além disso, o valor do imóvel tende a ser menor no lançamento, antes da valorização após a entrega.

Cautela com os juros altos

Com a taxa Selic em patamar elevado, o momento é considerado desfavorável para financiar, especialmente para quem não tem entrada.

“Este é um período mais indicado para fazer caixa, investir em renda fixa e se preparar para negociar melhor no futuro”, avalia Bittencourt, que projeta um possível excesso de imóveis prontos sem comprador a partir de 2026, o que pode pressionar preços nos anos seguintes.

Paulo Faria concorda e destaca que os juros altos, apesar de dificultarem o crédito, favorecem quem está poupando, já que aplicações em renda fixa seguem com boa rentabilidade.

Então, qual é a melhor estratégia?

Para os especialistas, juntar a entrada ainda é a opção mais segura na maioria dos casos. Bittencourt recomenda um planejamento de ao menos cinco anos, com investimentos mensais em Tesouro Selic e títulos atrelados à inflação, simulando o valor de uma futura prestação.

“Mais do que juntar dinheiro, é treinar a disciplina financeira necessária para sustentar um financiamento de longo prazo”, afirma.

Já Paulo Faria resume a orientação em três pontos: planejar, poupar e analisar programas habitacionais. “A casa própria é um objetivo possível, mas exige estratégia, informação e, principalmente, responsabilidade financeira.”