Regularização fundiária dispara e expõe disputa pelo acesso à terra no Brasil

O título de propriedade, hoje um dos ativos mais cobiçados do país, ganhou destaque também entre as pesquisas dos brasileiros no Google — impulsionado pelo avanço da regularização fundiária e pelo interesse crescente em transformar a casa onde se vive em posse formal reconhecida.

Dados da Sala Digital mostram que a procura por “regularização fundiária urbana” atingiu, em 2025, o maior patamar da série histórica. Em menos de uma década, o interesse mais do que dobrou.

A curva ascendente espelha um país pressionado por insegurança jurídica, déficit habitacional, núcleos urbanos informais e um arcabouço legal (Lei nº 13.465/2017) que virou centro de disputas políticas, sociais e ambientais.

O anseio por um pedaço de chão

A principal pista sobre o que move essa corrida está em outro dado da Sala Digital. Nos últimos cinco anos, o interesse de busca por “casa(s) à venda” foi mais que o dobro do interesse por “apartamento(s) à venda”. Essa discrepância não é periférica ao debate fundiário: ela o define.

A preferência pela moradia horizontal revela um imaginário de pertencimento que está na base da REURB. Os núcleos informais que o programa pretende integrar ao ordenamento jurídico — seja pela modalidade de Interesse Social (REURB-S) ou de Interesse Específico (REURB-E) — são, majoritariamente, assentamentos de casas autoconstruídas em lotes individuais, quase sempre sem infraestrutura adequada.

Para famílias de baixa renda, a REURB-S tornou-se o caminho para a legitimação fundiária, instrumento trazido pela Lei 13.465. O título não é apenas o reconhecimento do lote: é a porta de acesso à rede de serviços e ao que a Constituição define como moradia digna.

Em estados como o Amazonas, programas conduzidos pelo Judiciário — caso do Solo Seguro — têm assumido papel central na tentativa de transformar núcleos informais em territórios devidamente registrados e, em alguma medida, protegidos.

Amazônia: o ponto cego da lei

Se nas cidades a lei opera como instrumento de inclusão, no campo — especialmente na Amazônia — ela se converteu em um território de disputa. A mesma legislação que simplifica a regularização de pequenos núcleos urbanos é acusada de flexibilizar a titulação de áreas federais, alimentando o risco de legalização da grilagem e de expansão descontrolada sobre terras públicas.

A controvérsia levou o Supremo Tribunal Federal a retomar o julgamento da ADI 6.373, que questiona trechos da Lei 13.465/2017, incluindo dispositivos que permitiriam a regularização automática de ocupações. O debate é estrutural: trata da fronteira entre ordenamento territorial e mercantilização de patrimônio público.

O resultado desse embate norteará o futuro da Amazônia, onde a regularização é condição indispensável para o desenvolvimento, mas, dependendo da forma como é implementada, pode reforçar desigualdades ou estimular a devastação.

Governança da terra: orçamento recuperado, capacidade limitada

O desafio da regularização se agrava quando confrontado com a capacidade operacional do Estado. Após anos de estrangulamento, o INCRA reestruturou sua diretoria em 2024, reforçou seu quadro funcional por meio do Concurso Público Nacional Unificado — prevendo 742 vagas — e recuperou seu orçamento, que chegou a zero em 2021.

Para 2025, projeta investimento de R$ 1,5 bilhão em créditos para a reforma agrária. Apesar desses avanços, a execução ainda é comprometida.

A Ouvidoria do INCRA registrou, em 2024, 71 reclamações ligadas à Plataforma de Governança Territorial (PGT) e à regularização fundiária, sobretudo por demora na análise de requerimentos e no fluxo de emissão de títulos. O déficit de servidores nas regionais trava o andamento de processos complexos. No mesmo ano, apenas 12,42% da meta de pré-vistorias de imóveis rurais — apoiada por inteligência territorial — foi concluída.

Essa lentidão não é burocrática: é política. Sem capacidade de resposta, o processo formal perde terreno para soluções informais, alimenta conflitos no campo e fragiliza a presença do Estado onde ela é mais necessária.