As novas regras da Reforma Tributária para o mercado imobiliário começam a valer nesta fase de transição, trazendo mudanças profundas na forma como as propriedades são registradas no Brasil. A principal novidade é a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que já está sendo chamado de "CPF dos imóveis". A medida visa padronizar os registros em todo o país e fechar o cerco contra a informalidade, especialmente no mercado de aluguéis.
Atualmente, cada imóvel possui um valor venal, que é a estimativa de preço feita pela prefeitura para o cálculo de impostos como o IPTU (anual) e o ITBI (pago na compra e venda), além do ITCMD (em casos de herança). Esse valor é baseado em critérios técnicos, como localização e metragem, mas nem sempre reflete o preço real de mercado, determinado pela oferta e demanda.
O que muda com o Cadastro Imobiliário Brasileiro
O CIB foi anunciado com a promessa de simplificar a comprovação de posse e aumentar a segurança jurídica dos proprietários. O sistema começou a ser implantado em novembro e a previsão é que a integração total de dados seja concluída em dezembro de 2026. Para o cidadão, o processo é automático: os próprios cartórios serão responsáveis por alimentar o banco de dados.
Apesar da promessa de simplificação, a medida gera preocupação entre especialistas do setor. A avaliação é que o CIB criará um valor de referência nacional, funcionando de forma semelhante à Tabela Fipe para automóveis. Isso deve pressionar estados e municípios a atualizarem seus valores venais, o que impactará diretamente o bolso do contribuinte.
De acordo com a análise de Mário Ricca, advogado especialista em direito imobiliário, o aumento do valor venal fará com que o cidadão pague mais impostos. Ele ressalta que o valor de referência pode acabar sendo superior ao que o proprietário consegue obter em uma venda real, forçando o pagamento de tributos sobre um montante que não condiz com a realidade do mercado.
Fiscalização de aluguéis e combate a fraudes
O novo sistema funcionará como uma poderosa ferramenta de cruzamento de dados para a Receita Federal e prefeituras. Ao centralizar todas as transações, o governo terá facilidade para detectar fraudes em declarações de compra e venda, heranças e doações.
O CIB também será utilizado para identificar proprietários que não declaram corretamente os rendimentos obtidos com aluguéis no Imposto de Renda.
Para o especialista em setor imobiliário e contratual Marco Antonio C. Allegro, o aumento na carga tributária é uma tendência clara com a nova padronização.
Ele avalia que a atualização dos valores venais deve levar muitos casos aos tribunais, com contribuintes buscando medidas judiciais, como mandados de segurança, para discutir a revisão das avaliações feitas pelo fisco.
A tendência é que o mercado passe por um período de ajuste, com maior rigor na fiscalização de contratos de locação que hoje operam na informalidade.
Com o monitoramento digital, o histórico de cada matrícula estará acessível em tempo real para os órgãos de controle, dificultando a omissão de informações financeiras ligadas ao patrimônio imobiliário.
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